Как выпросить у арендодателя скидку и получить отсрочку

Если ваш бизнес пострадал от коронавируса, даже коммерческий арендодатель обязан предоставить вам отсрочку. А если вы договоритесь, то можно выбить еще и скидку на аренду. Узнайте, как попросить сразу и то и другое, чтобы арендодатель не отказал.

Когда арендатор может рассчитывать на отсрочку

Из-за эпидемии коронавируса арендодатель обязан предоставить отсрочку, если арендатор удовлетворяет установленным условиям (п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и постановление Правительства от 03.04.2020 № 439).

Вы вправе требовать от арендодателя отложить оплату аренды, если:

  • арендуете любое недвижимое имущество, кроме жилого;
  • заключили договор с арендодателем до того, как власти ввели в регионе режим повышенной готовности;
  • на 1 марта 2020 года работали в одной из пострадавших от коронавируса отраслей (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 № 479. от 18.04.2020 № 540, от 12.05.2020 № 657).

Конкретные условия отсрочки платежей вы обговариваете с арендодателем, но при этом должны сохраняться установленные Правительством правила.

  1. Арендодатель предоставляет отсрочку на период с даты, когда в субъекте ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, и до 1 октября 2020 года.
  2. Арендатор будет с отсрочкой вносить весь платеж за время режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а также сможет отсрочить 50 процентов ежемесячного платежа за оставшийся период до 1 октября 2020 года.
  3. Вносить отсроченную арендную плату арендатор будет раз в месяц, равными платежами, которые не превышают половины платы за месяц.
  4. Период уплаты отстроченной задолженности находится в интервале: 2021—2022 годы.
  5. Отсрочка предоставляется только на арендную плату и не касается коммунальных платежей, которые арендодатель обязан вносить даже в период карантина.
  6. Арендодатель не вводит для арендатора никакие дополнительные платежи в связи с отсрочкой.
  7. Арендодатель не начисляет штрафы и иные меры ответственности в связи с тем, что арендатор несвоевременно вносил арендные платежи в связи с отсрочкой.

Если вы убедились, что вправе претендовать на отсрочку, начните переговоры с арендодателем, а потом составьте официальное письмо. Укажите, на какой период просите отсрочку и когда планируете вносить платежи. А арендодатель в течение 30 календарных дней должен заключить дополнительное соглашение об отсрочке. Если откажется, вы вправе подать на него в суд (п. 4 ст. 455 ГК).

Поскольку арендатор и арендодатель могут сами договориться об отсрочке арендных платежей, арендатору нет смысла обращаться в ТТП за оформлением заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества.

Как попросить скидку у арендодателя

Законодатели разрешили сторонам менять цену по договору аренды из-за того, что в регионе власти ввели режим повышенной готовности (п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Кроме того, прямо указали, что арендатор вправе потребовать уменьшить арендную плату, если не мог какое-то время использовать полученное во временное пользование помещение (п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Также Правительство рекомендовало владельцам помещений уменьшать арендную плату по договору с учетом того, сколько времени арендатор не мог пользоваться полученной недвижимостью, а также с учетом нерабочих дней, которые установил Президент (указы от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294).

Допустим, компания арендует нежилое помещение под кафе. В апреле и мае 2020 года кафе работало только на вынос и доставку заказов. Зал обслуживания для клиентов не использовался вообще. Персонал использовал лишь кухню и складское помещение. Поэтому, к примеру, вы можете попросить снизить плату за апрель и май исходя из площади зала обслуживания.

Правда, закон не обязывает арендодателя идти вам навстречу и предоставлять скидку на условиях, которые вы предложили. Но вы можете постараться его убедить, если покажете, в чем состоит выгода владельца помещения от предоставленной арендатору скидки.

Как убедить арендодателя предоставить скидку

Чтобы не получить отказ в скидке, обоснуйте владельцу недвижимости, какие преимущества он получит, если согласится с условиями, которые вы предложили. Перед тем как писать арендодателю об отсрочке и скидке, изучите, какие меры поддержки арендодателей приняли власти вашего региона.

В регионах собственники помещений могут рассчитывать на помощь, если предоставили скидки своим арендаторам. Ваша задача — заинтересовать собственника, чтобы тот снизил цену аренды и смог воспользоваться льготами.

А о возможных льготах вы должны вначале сами узнать, чтобы рассказать обо всех деталях собственнику.

Например, в Москве власти освобождают собственников зданий и помещений под торговые объекты, общепит и бытовые услуги от платы за землю, налога на имущество и земельного налога (п. 5 постановления правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП). Но воспользоваться этой льготой вправе только те, кто снизил аренду с 1-го числа месяца приостановления деятельности до конца месяца, в котором возобновили работу, но не ранее 1 июля. Кроме того, скидка должны быть не ниже каждого показателя:

  • двукратного размера налога на имущество, земельного налога (арендной платы за землю);
  • 50 процентов от изначально действующей арендной ставки.

Также во Владимирской области снизили арендную плату за землю (указ губернатора Владимирской области от 01.04.2020 № 66). В Мурманской области и Ставропольском крае объявили о том, что для арендодателей уменьшат вдвое арендную плату за землю, а также снизят ставку налога на имущество. Обязательным условием пониженной ставки станет уменьшенная арендная плата для арендаторов. Такие же меры приняли еще в ряде регионов.

Правительство рекомендовало снизить налоги для арендодателей и в других регионах (п. 2 постановления № 439). А ФНС объяснила, как отбирать тех, кому предоставить льготы (письмо ФНС от 09.04.2020 № БС-4-21/5994@). Поэтому важно мониторить нормативку в вашем регионе.

Прежде чем обращаться к арендодателю, посчитайте возможную скидку, какую ему выгодно будет предоставить, чтобы получить льготы по налогам.

Льготы для арендаторов федеральной недвижимости

Кто имеет право на льготы
  • Компании и ИП, которые числятся в реестре МСП и ведут деятельность в пострадавших отраслях
  • Компании и ИП, которые числятся в реестре МСП и заняты в других видах деятельности
Какие льготы положены
  • Арендатор освобождается от уплаты арендных платежей за апрель — июнь 2020 года
  • Отсрочка аренды за апрель — сентябрь 2020 года на срок не позднее 31 декабря 2021 года
Как получить

Обратиться в Росимущество с подтверждающими вид деятельности документами и в течение семи рабочих дней заключить допсоглашение.